Ativos encalhados: EOS reintegra imóveis ao mercado.

Muro exposto, vigas de madeira rachadas e reboco desmoronando. O prédio que a EOS adquiriu em 2021 na vila de Režanci, na península da Ístria, na Croácia, estava em uma condição deplorável. A vila centenária havia sido negligenciada por décadas. “Os últimos proprietários criavam porcos aqui”, diz Ante Ricov, responsável pelo desenvolvimento imobiliário na EOS Croácia: “Este é um caso típico de ativo encalhado.”

No setor imobiliário, ativos encalhados são edifícios que não valem nada ou quase nada em caso de venda. Em alguns mercados, esses tipos de propriedades sempre foram encontrados em pacotes com empréstimos inadimplentes (NPLs) que a EOS adquiriu, diz Cnut Siebert, Vice-presidente Sênior de Avaliação de Portfólio Garantido na EOS. “Nosso trabalho é colocá-los de volta no mercado.” No entanto, por muito tempo, a EOS não se concentrou em desenvolver essas propriedades antes de vendê-las. Mas isso está começando a mudar agora e está dando à EOS uma oportunidade de expandir sua área de expertise.

As razões para essas mudanças são variadas. Na Croácia, por exemplo, o mercado de NPL para recebíveis garantidos por imóveis está praticamente inexistente no momento, diz Bernhard Melischnig, Diretor Geral da EOS na Croácia. “Os bancos limparam seus portfólios.” No futuro, portanto, haverá um novo foco: “Dar nova vida a propriedades que foram retiradas do mercado”, diz Bernhard: “No entanto, para fazer isso, precisamos de conhecimentos e capacidades que até agora não faziam parte da nossa área de expertise principal.” E foi assim que Ante Ricov entrou a bordo. Por décadas, o engenheiro de desenvolvimento tem gerenciado projetos de construção na Croácia. Sua tarefa agora é transformar o chiqueiro em Režanci de volta em uma vila equipada com um sistema de aquecimento completamente novo, tubulações de água e linhas de energia, e uma piscina. Ante desenvolverá o novo design, procurará e contratará empreiteiros, e supervisionará a construção. O projeto é gerenciável, ele diz: “Queríamos começar deliberadamente com algo pequeno para nos permitir ganhar experiência que podemos então transferir para propriedades maiores.”

Ao mesmo tempo, Ante está gerenciando um projeto para converter um prédio inacabado perto de Zagreb em um bloco de apartamentos. Neste caso, no entanto, a EOS não está fazendo o trabalho de construção em si, mas está financiando o desenvolvedor. Isso também é um novo papel, diz Bernhard: “O objetivo é fornecer um serviço completo para ativos encalhados, seja na capacidade de corretor ou investidor. Para isso, estamos combinando o conhecimento de Ante com nossa expertise jurídica e comercial. Este é um diferencial que ninguém mais na Croácia pode oferecer.”

Há também um foco crescente em ativos encalhados internacionais, diz Cnut. Os catalisadores são requisitos mais rigorosos para sustentabilidade, por exemplo, na forma de uma diretiva da UE sobre obrigações de divulgação relacionadas à sustentabilidade no setor de serviços financeiros. No futuro, portanto, os edifícios também serão avaliados de acordo com aspectos como eficiência energética e o tipo e volume de materiais utilizados. Isso criará uma nova forma de ativos encalhados, diz Cnut, porque: “No caso de muitas propriedades, o investimento necessário para uma reconstrução sustentável não pode ser recuperado através do aluguel.”

Cnut vê esse desenvolvimento não como um risco, mas como uma oportunidade. “Por décadas, edifícios surgiram em terrenos virgens. Agora temos que pensar em transformar edifícios de volta em campos verdes.” No sentido mais literal da palavra. Terras agrícolas e prados, locais para energia solar ou sistemas de armazenamento de eletricidade, biotopos e prados de abelhas poderiam ser todos usos possíveis para tais terras. Com isso em mente, Cnut pretende estabelecer novas redes e manter conversas com empresas que poderiam ser úteis nesses tipos de projetos de requalificação, como fornecedores de sistemas de energia solar. Ao mesmo tempo, ele quer desenvolver novas expertises dentro da empresa. “Ainda não existe um perfil de trabalho para gerentes de ativos encalhados, mas essa é a direção que precisamos seguir.” Os futuros processos de recrutamento, portanto, também considerariam qualificações fora do segmento imobiliário, por exemplo, experiência no setor de energia renovável. Funcionários existentes poderão expandir seu conhecimento através de treinamentos profissionais.

“Ainda há uma lacuna entre as economias europeias,” diz Cnut: “Especialmente em algumas nações da Europa Oriental, soluções sustentáveis atualmente ainda têm pouca relevância para os investidores. Mas é apenas uma questão de tempo até que essa questão surja lá também. E então teremos uma vantagem graças ao conhecimento que adquirimos internacionalmente.”

Na Grécia, essa questão já surgiu. “Isso já é uma tendência aqui há cinco anos,” diz Yannis Delikanakis, do nosso parceiro grego EOS Southrock. “E há dois anos, hotéis e edifícios de escritórios precisam ter um dos dois possíveis certificados de sustentabilidade.” Esses padrões estão aumentando os custos das reformas em 10 a 15 por cento,” diz Yannis. Mas isso também apresenta oportunidades. “Podemos devolver algo à sociedade.” Por exemplo, em Fokos, no nordeste da ilha de Mykonos, onde a EOS e a Southrock estão convertendo 11 vilas inacabadas. “Sete delas eram apenas esqueletos, nem sequer tinham janelas,” diz Yannis: “E a visão delas é a razão pela qual há muito poucos visitantes nas praias da área.”

As vilas estão agora sendo reconstruídas de acordo com padrões sustentáveis, com painéis solares nos telhados, bombas de baixa energia, uma planta de reciclagem para água da chuva e sistemas de ventilação inteligentes que desligam o ar condicionado se as janelas forem abertas. “Somos os primeiros a realizar esses tipos de projetos na Grécia,” diz Yannis. “Naturalmente, queremos ganhar dinheiro com isso. Mas também estamos devolvendo ao mercado propriedades sustentáveis que anteriormente causavam problemas para a sociedade, como poluição.”

“Reestruturar ativos encalhados é semelhante à reciclagem de imóveis,” acrescenta Cnut. E isso apresenta várias oportunidades ao mesmo tempo: “Não só podemos alcançar nossas metas climáticas como empresa, mas também estamos ajudando a garantir que nossa sociedade como um todo atinja esses objetivos. E, ao fazer isso, estamos salvaguardando o futuro das gerações vindouras.”